小产权房主要有三种解释。第一种是针对开发商的产权而言，将开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权。第二种是按房屋再转让时要不要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。第三种就是通常意义上的小产权房，产权证由乡村一级政府发放，也叫“乡产权房”。这种房屋的产权不是由国家颁发，只能在集体成员内部转让、置换。

  购买小产权房存在多种风险。首先，小产权房无产权保障，购房人不具有房屋、转让、处分、收益等权利，且没办法办理房屋产权过户手续。其次，购买小产权房没办法办理贷款，只能一次性或分期付款，增加购房人的金钱上的压力和购房风险。此外，小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证，无法抵押和流转。若遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。购房合同也不是法律认可的正式购房合同，缺少法律支持。

  大中城市房价过高是产生小产权房的重要原因。由于大城市人口流入较多、土地供应有限等原因，不少大城市房价一路高涨，小产权房存在大量现实的购买群体。另一方面，小产权房是农村集体在集体建设用地和宅基地上建设的房屋，不需要缴纳土地出让金等，所以价格相对低廉。但是，在目前的法律框架下，小产权房是不合法的。

  购买房子时，需要留意以下问题来辨别小产权房。首先，查看产权证书是否由国家颁发，如果是乡政府或村委会的产权证，就非常有可能是小产权房。其次，询问开发商是否需要补缴土地出让金，如果需要，就有很大的可能是小产权房。此外，可以咨询相关部门或专业人士，了解房屋的产权情况。

  购买小产权房存在比较大的风险，购房人需要谨慎选择。在购买房屋时，要仔细辨别小产权房，并了解其产权情况和法律规定，以保护自身的合法权益。